Valuation de FII — Fundos de Investimento Imobiliário

Seis métodos para estimar o preço justo de um FII, mais o Cap Rate como indicador de referência. Calcule os métodos que fizerem sentido para o seu FII e consolide no final.

Como usar este modelo

Como usar: busque o ticker do FII para preencher automaticamente cotação, VP/cota, número de cotas e dividendos dos últimos 12 meses. Calcule quantos dos 6 métodos fizerem sentido para o seu FII — nem todo FII se presta a todos os métodos (ex: NAV combina mais com FIIs de tijolo, DY combina com qualquer tipo) — e consolide no final.

Como interpretar o resultado: a margem de segurança é aplicada uma única vez, no preço-teto consolidado — não em cada método individual, para não descontar em dobro. O Cap Rate é só um indicador de referência (comum em FIIs de tijolo) e não entra na consolidação.

Onde buscar dados atualizados: os campos preenchidos automaticamente pelo botão "Buscar" vêm do Yahoo Finance e podem estar desatualizados ou não ser os mais recentes. Para conferir os números mais atuais do fundo antes de calcular, consulte o Investidor10 (link de afiliado). Quer entender melhor os métodos de avaliação usados aqui? Veja os cursos do Investidor10 (link de afiliado).

Aviso importante: esta calculadora é uma ferramenta educacional de apoio à análise. Os resultados não constituem recomendação de compra ou venda de nenhum ativo. Todas as premissas e variáveis podem ser livremente editadas por você conforme seu próprio julgamento — os valores sugeridos (quando houver busca automática) são apenas um ponto de partida.

Ticker do FII

Busca cotação, VP/cota, número de cotas e dividendos no Yahoo Finance.

Preço Atual da Cota (R$)

Nome do FII

Tipo de FII Tijolo: dê mais peso a NAV e Cap Rate. Papel: dê mais peso a DY e P/VP. Híbrido/FOF: combine os métodos que fizerem sentido para os ativos do fundo.

1. DY Desejado

Dividendos Anuais por Cota (R$)

DY Desejado (%)

Preencha os campos e clique em Calcular.

2. DY Histórico

Dividendos Anuais por Cota (R$)

DY Médio Histórico (%)

DY Atual (%) (referência)

Preencha os campos e clique em Calcular.

3. P/VP

Valor Patrimonial por Cota (R$)

P/VP Desejado

P/VP Atual (referência)

Preencha os campos e clique em Calcular.

4. NAV

Valor dos Imóveis/Ativos (R$)

Outros Ativos (R$)

Dívidas (R$)

Caixa Disponível (R$)

Ajuste sobre Ativos (%)

Número de Cotas

Preencha os campos e clique em Calcular.

5. FFO/AFFO

Usar no cálculo:

FFO por Cota AFFO por Cota

FFO por Cota (R$)

AFFO por Cota (R$)

Taxa de Retorno Exigida (%)

Preencha os campos e clique em Calcular.

6. DCF de FII

FFO/AFFO Inicial por Cota (R$)

Crescimento Anual Esperado (%)

Taxa de Desconto (%)

Crescimento na Perpetuidade (%)

Projeção fixa de 5 anos. Diferente do DCF de ações, não usa payout/ROE — FIIs distribuem quase todo o resultado.

Preencha os campos e clique em Calcular.

Cap Rate (indicador isolado, não entra na consolidação)

NOI Anual (R$)

Valor do Imóvel (R$)

Preencha os campos e clique em Calcular.

Consolidação

Calcule ao menos um dos 6 métodos acima para consolidar o preço justo.

Valuation de FII — Fundos de Investimento Imobiliário

1. DY Desejado

2. DY Histórico

3. P/VP

4. NAV ?

5. FFO/AFFO ?

6. DCF de FII

Cap Rate ? (indicador isolado, não entra na consolidação)

Consolidação

4. NAV

5. FFO/AFFO

Cap Rate (indicador isolado, não entra na consolidação)